地区とは？
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「地区計画等」は、都市計画法に定められた都市計画の種類の一つで、住民の生活に身近な地区を単位として、道路、公園などの施設の配置や建築物の建て方などについて、地区の特性に応じてきめ細かなルールを定めるまちづくりの計画です。 特定の地区を取りあげて、その中で道路・公園等の地区施設、建築物、土地利用に関する事項を総合的かつ詳細に計画する法的都市計画です。 住民にとっては身近で日常生活にも深くかかわる都市計画であり、土地建物等の財産権を大きく制限する場合もあります。そこで地区計画では、計画案の作成にあたって関係権利者の意見をを求めることが制度にとり入れられています。 この制度は地区レベルでの詳細な計画を立てるものであるので、地域の行政を直接担当しその実情に精通している市町村が計画決定主体となります。これにより地区の実情に応じた、きめの細かいまちづくりが期待できます。 この制度では計画内容として、道路・公園等の地区施設の配置や規模、建築物等に関する各種制限、土地の利用の制限などが用意されています。このうちどれを必ず定めな ければならないということはなく、地区の実情に合わせて、市町村が地元地権者等の意見を聞きながら計画内容を選択していくことができます。 この制度では計画の実現を担保する方法として、建築・開発の際に届出を義務づけるというものから、その地区だけの条例を制定して建築物等に関する事項をコントロールするもの、さらには予定道路の指定を行うというものまで用意されています。地区の実情に合わせて計画実現の方法を選択してゆくことができます 建築物の用途や形態、道路、公園などをきめ細かに定め、良好なまちづくりを推進します。 地区計画で、都心周辺の商業地などで住宅供給を進めるため、住宅についての容積率を緩和します。 地区計画で、容積率を２段階に定め、道路などができた段階で高い方の容積率を適用して、土地の有効利用を誘導します。 地区計画で、用途地域で指定されている容積をきめ細かに配分し直して、合理的な土地利用を図ります。 地区計画で、壁面の位置の制限、高さの最高限度等を定め、前面道路幅員による容積制限等の適用を除外し、建築物の配列等を一体的に整えます。 工場跡地などの土地利用転換を円滑に進めるため、道路などの整備と併せて容積率などを緩和し、良好なプロジェクトを誘導します。 集落地域の特性にふさわしい整備及び保全を図ることが必要とされる区域について、営農条件と調和のとれた良好な居住環境の確保と適正な土地利用を図ります。 道路交通騒音の著しい幹線道路の沿道について、公害等の防止と適正かつ合理的な土地利用の促進を図ります。 防災上危険な密集市街地において、延焼防止効果のある道路や公園等の整備とあわせて、沿道に耐火建築物を誘導することにより、防災機能の確保と土地の合理的かつ健全な利用を図ります。 それまでの都市計画は、都市全域の観点から土地利用の計画や主要な公共施設の配置計画等を定めるものであり、一方、建築基準法は、個々の建物が満たすべき最低基準を定めたものであることから、ミニ開発の防止、小公園や細街路の整備といった地区レベルの課題への対応や、地区を単位とした道路、公園等の施設と建築物との一体的、総合的な整備を図る上では十分とは言い難いものでした。そこで、住民に身近な地区レベルで、住民の意向を反映させつつ、建築物の用途、形態等に関する制限をきめ細かく定めるとともに、道路・公園等の公共施設の配置及び規模などについても、一体的、総合的に計画することができる都市計画・建築規制制度として地区計画制度が創設され、以来、地区の特性に応じた計画的なまちづくりに重要な役割を果たしてきました。 また同時に、道路交通騒音による障害を防止するための特定の目的をもった地区計画として「沿道整備計画」が創設されています。 その後、良好な都市環境の確保、都市機能の更新、住宅供給の促進といった課題にも対応するため、制度の拡充が図られ、昭和62年には市街化調整区域等において営農条件と調和のとれた良好な居住環境を確保する「集落地区計画」、昭和63年には工場跡地等の低・未利用地における土地利用転換を一体的、総合的に誘導する「再開発地区計画」、また平成２年には、市街化区域内農地等における良好な中高層住宅市街地の形成を誘導する「住宅地高度利用地区計画」および都心部等における住宅供給を促進する「用途別容積型地区計画」が創設されています。 平成４年の都市計画法および建築基準法の改正においても、公共施設整備を伴った良好な市街地整備を図りつつ、土地の有効利用を促進する「誘導容積制度」や「容積の適正配分」が創設され、対象地域の市街化調整区域への拡大、地区整備計画の要請制度の創設等、地区計画制度の一層の拡充が図られました。 また同時に創設された「市町村の都市計画に関する基本的な方針」において、地区計画等を策定すべき地区を明示するとともに、この基本方針に即して、地区計画等の一層の効果的、かつ、積極的な活用を図ることとされています。 平成７年には、都市計画法、建築基準法および都市再開発法が改正され、地区計画について、壁面の位置の制限、高さの最高限度等を定めた場合に、前面道路幅員による容積率制限と斜線制限を適用しないこととすることができる「街並み誘導型地区計画」の制度が、さらに、阪神・淡路大震災後の平成９年には、密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律(密集法)の創設に伴い「防災街区整備地区計画」ができました。 また、平成１４年７月に都市計画法等が改正され、土地利用転換や都市機能の更新を図るため、地区計画の区域内に「再開発等促進区」というエリアを設けて、建築物の用途や容積率、高さ制限などが緩和できるようになりました。 新しくできた再開発等促進区の制度は、従来の再開発地区計画、住宅地高度利用地区計画の制度とほぼ同じです。このため、これら２つの制度は廃止され、新しい地区計画制度に統合されました。 その策定手続きは、市町村の定める通常の都市計画と原則として同じですが、地区計画等については、その案について区域内の土地の所有者等の利害関係者の意見を求めて作成することとなっており、神戸市ではより十分な意見を聴取するために、素案、案の２段階の縦覧の機会を設けています。 地区計画等が定められると、建物を建てたりするときに理想のまちづくりをすすめるための制限がかかる一方、建築基準法の規制緩和が可能な場合もあります 整備計画が定められていない場合には、その地区のまちづくりの方針が行政等の指針として働くのみで、直接の規制はありませんが、地区整備計画が定められている土地については、土地の区画形質の変更や建築物の建築等に際して、市町村長への届出が必要となり、それに対する勧告がなされます。 この届出・勧告制度は比較的柔軟な誘導手法ですが、地区整備計画の内容を建築条例に定めた場合には、建築基準法上の制限となり、地区計画の内容に適合しなければ建築確認がされません。 開発許可を要する行為については届出は不要ですが、開発許可の際に審査し、開発行為の設計内容が地区計画に適合しなければ許可されません。 >>まちづくりに関するルール制度の比較表（建築協定、地区計画、まちづくり協定） |
[ 235] 地区計画等
[引用サイト] http://www.kobe-toshi-seibi.or.jp/matisen/1jouhou/seidosyokai/tiiki/jc2t01.htm
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地区計画（ちくけいかく）とは、都市計画法第十二条の四第一項第一号に定められている、住民の合意に基づいて、それぞれの地区の特性にふさわしいまちづくりを誘導するための計画。 地区計画制度は、ドイツの地区詳細計画（Bebauungsplan, Bプラン）制度などを参考に、昭和55年の都市計画法及び建築基準法の改正により創設された。都市計画法では、地区計画と「集落地区計画」、「沿道整備計画」、「防災街区整備地区計画」を合わせて地区計画等と定めている。 方針は、まちづくりの全体構想を定めるものであり、地区計画の目標や地区の整備、開発及び保全の方針を定める。地区整備計画は、まちづくりの内容を具体的に定めるものである。地区計画の方針に従って、地区計画区域の全部または一部に、道路、公園、広場などの配置や建築物等に関する制限などのうち必要なものを詳しく定める。 平成12年の改正で、非線引き都市計画区域（市街化区域と市街化調整区域に線引きされていない都市計画区域）においても地区計画が適用されることとなった。現在では、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域のうち白地地域において、地区計画が適用されることになった。 他の都市計画制度と異なり、特定の地域を対象としている。規制項目として、建築物の用途や形態・意匠の制限、容積率の最高限度・最低限度、建ぺい率制限、敷地面積の最低限度、建物高さの最高限度・最低限度、壁面の位置、外壁後退を含めることが出来る。また計画決定の主体が市町村であり、地区の実情に応じてきめ細かいまちづくりが期待できる。 日本都市計画学会の都市計画マニュアルによると、地区計画にはオールラウンドの一般型のほかに、地域の特性や目的別に６種類が定義されている（表）。ここでいう分類は、必ずしもどれか一つのみに当てはまるというものではなく、実際には複数の分類を組み合わせたような地区計画もある。 地区計画の対象としては、再開発事業・土地区画整理事業の区域、集合住宅、宅地開発された住宅地、大学・ビジネス街などの大規模な施設、駅前およびその周辺など、一定のまとまりのある区域が多い。 用途別容積型の地区計画では、住宅と非住宅別で容積率を変えることで、人口減少の見られる中心部に人口流入の促進や、木造の密集地域に居住環境の向上を誘導する為に用いられる。 などを定めることによって前面道路幅員による容積率の制限と斜線制限を緩和し、建物の高さや壁の位置がそろった街並みを誘導することを目的とする。また、容積率の上昇により地価の向上も期待できる。 立体道路制度により道路の上下空間に建築を行うことが出来るようになるが、この制度を活用するには地区計画などを作成する必要がある。 東京都港区の虎の門付近における環状2号線の建設促進を想定してつくられた制度であるが、結果的には適用されなかった。 東京都が構想した、自然環境を街中に形成するための地区計画。道路から門や塀などをセットバックさせ、その部分を緑化スペースとして樹木による植栽する。これにより、道路沿いのみどりが連続的につながり、住宅地内にみどりのネットワークが形成されることを狙う。 建築協定では締結されるために100%の合意を必要とするため、合意しない敷地を外す（歯抜け）ことがある。地区計画では100%の合意でなくても制限をかけることは可能である。 特に大きな違いは、地区計画の強制力である。地区整備計画が定められた地区において、土地の区画形質の変更、建築行為等を行なう場合にそれを市長に届け出て、その届け出に係わる行為の内容が地区整備計画の内容に適合していない場合には、市長が設計の変更等必要な措置を講じるよう勧告することができる。この届出・勧告制度は強制力を伴わないが、建築基準法68条の2に基づく条例が策定されている場合、強制力を伴った規制（建築確認の要件）とすることもできる。 景観協定は、景観法に基づく新しい制度である。高さなどが制限できるのは地区計画と同じであるが、意匠など地区計画よりも制限できる項目が広い。 構造改革特別区域は、地方公共団体や民間の作成した特区構想に対し、国が特区法を制定し、地方公共団体などから特区の認定申請を受付け、国が特区を認定する。新しい法律が作成される為、容易に認定を受けられるものではないが、一度できれば地区計画以上の効果が期待できる。また、構造改革特別区域は複数の地方公共団体にまたがって計画することも出来る。 地区計画は土地利用に関しての詳細な計画であり、土地の権利者に新たな制限を与えることになるため、関係権利者の合意を得たものでなければならない。このため、意見反映の手続きを市町村条例で定めることになっている。 まちづくり計画案に対する土地所有者等の意見を求めて地区計画原案を作成し、公告縦覧等の都市計画法に基づく手続きを経て決定される。 地区計画が定められると、地区内での建築行為や開発行為の行為着手30日前までに市町村へ届出が必要となる。市町村は届出に対して地区計画に適合していない場合には、適合するよう勧告を行うことができる。 地区計画のうち、建築の形態に関わる事項は市町村が条例を定めることができる。この場合、確認申請の必要条件となり、条例内容に適合しないものは建てられなくなる。 地区計画制度は、地方自治体が条例を制定して運用することになっている。全国での最初の条例は昭和60年に神戸市で制定された「まちづくり条例」である。 多くの自治体では地区計画を予定している地区ごとに「まちづくり協議会」を認定し、コーディネーターや専門家を派遣し、計画策定を支援している。 現行法制度の下では、地区計画を定める場合の手続きとして、都市計画法に基づく案の縦覧を行い、利害関係を有する者の意見を求めることとされている。しかしながら、案を作成するまでのプロセスには統一された規定もなく、各自治体・地区によって方法も異なり（住民主導が望ましいが実際には中々困難である）、合意形成の程度も大きく異なっている。 また、いったん策定された地区計画は住民の手から離れ、各自治体が施行する。このため、時間がたつにつれて地区計画の内容が現状と合わなくなった場合に変更する必要が発生する。この頃には策定時とは利害関係者の構成が大きく変わっていて、合意形成は策定時以上に困難になる場合が多い。 建築時には法令に適合していたが、建築後に地区計画が施行されることによって、既存不適格となる建築物もある。既存不適格な建築物は、その建替や再建が困難となる。 長谷川貴陽史 「都市コミュニティと法?建築協定・地区計画による公共空間の形成」 東京大学出版会、2005年。 ISBN 4130361236 |
[ 236] 地区計画 - Wikipedia
[引用サイト] http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E5%8C%BA%E8%A8%88%E7%94%BB
